La transformation des entrées de ville commerciales a commencé et pour la première fois, elle se mesure. Un an après une première édition qui chiffrait leur potentiel : 3 838 sites, 80 000 hectares, 1,6 million de logements possibles, la deuxième édition du baromètre Icade x Groupe SCET HTC, recense 437 projets de transformation engagés en France, portant sur 8 600 hectares.
Réalisée avec 12 partenaires et une enquête auprès de 1 000 élus locaux avec l’Institut Quorum, elle fait émerger quatre tendances : une coopération public-privé au cœur de l'émergence des projets, des objectifs partagés de mixité, de durabilité et d'attractivité, des échelles d'intervention très variables selon les territoires, et une majorité de projets encore en phase d'étude.
“
Un an après avoir révélé le potentiel de transformation des entrées de ville commerciales, cette deuxième édition du Baromètre démontre que la dynamique est bien réelle : plus de 400 projets sont déjà engagés, et une large majorité d'élus y voit un levier concret pour répondre à la crise du logement comme aux besoins économiques de leur territoire.
Nicolas Joly
Directeur général d'Icade
La première édition du baromètre montrait que les Français ne rejettent pas l'idée d'habiter en entrée de ville : 64 % jugent la construction de logements dans les entrées de ville commerciales prioritaire ou importante pour le mandat municipal de 2026. 1 Français sur 4 se dit prêt à habiter un quartier implanté dans une entrée de ville. Et ce souhait est plus marqué chez les moins de 35 ans (39 %) et dans les catégories populaires (33 %), soit celles et ceux qui ont le plus de difficultés à se loger.
Les élus partagent-ils ces enjeux ? Le baromètre 2026 croise pour la première fois ces deux regards, avec 1 000 élus locaux interrogés par l'Institut Quorum en juillet 2026. Les deux convergent vers une même attente : faire de ces espaces de véritables quartiers mixtes et plus végétalisés. Transformer une zone commerciale de périphérie suppose deux conditions : la volonté des élus locaux, des propriétaires et commerçants et des aménagements correspondant aux besoins des futurs habitants.
L'enquête de l'Institut Quorum, menée auprès de 1 000 nouveaux élus de communes de plus de 10 000 habitants, montre une grande volonté de transformation pour le mandat municipal qui vient de débuter :
Le passage à l'action reste néanmoins contraint : 53 % des élus citent les contraintes financières comme premier frein, 43 % la complexité réglementaire. Le morcellement du marché foncier et les questions de gouvernance complètent le tableau. Avec près de 7 projets sur 10 initiés par le privé, la transformation des entrées de ville doit être un sujet de coopération renforcée entre le public et les acteurs privés du territoire.
Au-delà des chiffres, la deuxième édition du Baromètre des entrées de villes commerciales donne à voir la réalité du terrain à travers 16 exemples portés par différents acteurs. Zoom sur trois d’entre eux, trois projets Icade qui illustrent différentes approches de la transformation d'une zone commerciale en quartier mixte, allant du recyclage d'un hypermarché.
5 ha au cœur d'un périmètre de 23 ha, que nous portons avec CDC Habitat, la Ville de Marseille et la Métropole Aix-Marseille-Provence. Le site, desservi par la ligne T1 du tramway, abrite un hypermarché et une galerie marchande de 11 200 m². Le projet crée un quartier urbain mixte et végétalisé : une offre de logements diversifiée, une offre de commerces alimentaires et de proximité renforcée et pérennisée, activités médicales regroupées et équipement public à vocation sociale et culturelle.
Sur 4 760 m² en bordure de parc public, Icade Promotion développe 18 000 m² de surface de plancher en deux tranches successives, afin de maintenir le supermarché en exploitation. Le projet déploie une programmation mixte, associant logements pour tous, commerces, bureaux et espaces de loisirs.
7 802 m² en programme mixte : 88 logements (familiaux et jeunes actifs), 1 800 m² de commerces en rez-de-chaussée, une extension de 900 m² du Super U, 700 m² de bureaux, un parc arboré, et 220 places de stationnement. Le projet intègre une démarche environnementale marquée : béton bas-carbone, perméabilité du site améliorée, réemploi des vitraux de l'ancienne salle des fêtes et bornes de recharge pour véhicules électriques.
Les Caillols, Moulin de Berny, l'îlot Grande-Place : ces projets montrent que la transformation des entrées de ville commerciales est possible, mais qu'elle suppose du temps, un portage solide et une gouvernance adaptée à chaque site. Pour aider les élus à franchir ce cap, nous avons travaillé avec le Groupe SCET HTC et la Fédération des élus des Entreprises publiques locales (FedEpl) à une feuille de route en six recommandations :
Avec 437 projets déjà engagés, dont 9 sur 10 encore en phase d'étude, les entrées de ville commerciales basculent dans une décennie décisive. Leur transformation ne se jouera ni sur un seul site ni sur un seul mandat : elle dépendra de la capacité des collectivités, des propriétaires fonciers et des opérateurs à travailler ensemble dans la durée. Nous mettons, avec le Groupe SCET HTC, ce diagnostic et ces outils à disposition de tous ceux qui veulent s'y engager.
“
Fabriquer la ville a toujours été un processus long, partenarial, qui nécessite du temps. Aujourd’hui et encore plus qu’hier, transformer nos villes et nos entrées de ville va nécessiter, sur chaque territoire, une forte volonté politique couplée à une intense coopération publique-privée.
Christophe Lasnier
Directeur Général Adjoint de la SCET
