ReShapE, le plan stratégique d'Icade 2024-2028

Le plan 2024-2028

En réponse aux mutations profondes des usages au sein des immeubles et des quartiers, ainsi qu’aux défis climatiques majeurs de la société, nous nous fixons les 4 priorités stratégiques suivantes à horizon 2028 :

• Poursuivre l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande

  Sur le segment des bureaux (1), nous disposons d’un portefeuille de qualité, qui répond à 86% aux attentes des clients en matière de centralité, flexibilité, qualité de services et performance environnementale. Nous portons une conviction de long terme quant à l’usage tertiaire de ces bureaux, qualifiés de well-positioned.

  Mettant au centre de ses préoccupations les besoins de ses clients, nous disposons également d’une large gamme de services, permettant d’améliorer l’utilisation des bâtiments et d’en réduire l’empreinte carbone.

  Malgré une pression conjoncturelle sur les loyers (écart entre la valeur locative de marché et les loyers en vigueur estimé à -8,7% (2), la résilience du portefeuille de bureaux well-positioned est illustrée par : 

  • Un taux d’occupation financier historiquement élevé, supérieur à 90% ; 
  • Un niveau de satisfaction des clients élevé et en progression, comme en témoigne l’évolution du Net Promoter Score (+14pts en 2023 vs +6pts en 2022) ; et 
  • La relation de long terme construite avec les clients, locataires en moyenne depuis presque 9 ans.
     

  Nous considérons que seulement 14% de nos actifs de bureaux ne sont plus en ligne avec les attentes, et doivent, à ce titre, faire l’objet d’un changement d’usage. La reconversion de ces actifs est d’ores et déjà à l’étude avec des projets identifiés pour environ 50% d’entre eux. Parmi les projets les plus avancés : 

  • Les actifs de Helsinki et Iéna seront reconvertis en hôtel et en résidence hôtelière afin de compléter l’offre de services du Parc Paris Orly-Rungis ; 
  • Presque 24 000 m² de bureaux, localisés en 1ère couronne à Plessis-Robinson, seront transformés en 649 logements par le pôle Promotion.
     

  Sur le segment des bureaux, nous avons fortement réduit notre pipeline et nous montrons très sélectif quant à nos futurs investissements (localisation, YoC (3) cible, niveau de pré-commercialisation). Au 2^ème semestre 2023, seul le projet emblématique 29-33 Champs-Elysées (12 000 m² de bureaux et de commerces) vient s’ajouter au pipeline, à la suite de l’obtention du permis de construire.

  (1) Les bureaux représentent une valeur de patrimoine, en part du Groupe, de 5,3 Md€ soit 82% du portefeuille total du Groupe, au 31 décembre 2023 

  (2) Au 31 décembre 2023, sur le portefeuille de bureaux well-positioned

  (3) Yield on Cost 

• Accélérer la diversification du portefeuille en cohérence avec les besoins croissants de mixité

  Sur l’horizon du plan, nos avons pour objectif d’accroître la diversification du portefeuille sur des segments disposant de fondamentaux solides et sur lesquels le Groupe dispose déjà de savoir-faire. Ces développements, créateurs de valeur, se feront en priorité sur les réserves foncières du Groupe, au sein de ses deux parcs d’affaires historiques – le Parc des Portes de Paris et le Parc Paris Orly-Rungis. 

  Locaux d’activité (4)

  • Nous disposons d’un portefeuille de locaux d’activité variés (ateliers, studios TV, entrepôts…) pour une valeur totale de 703 M€ en part du Groupe, au 31 décembre 2023. Localisée dans les parcs d’affaires que le Groupe a su valoriser avec succès (services et évènements pour les utilisateurs, actions concrètes en matière de transition bas carbone et de biodiversité), cette classe d’actifs attire une clientèle de renommée internationale (Pierre Hermé, Lenôtre, LVMH, Schindler…). Les indicateurs opérationnels sont solides (taux d’occupation financier entre 91% et 94% sur les trois dernières années, croissance de la valeur locative moyenne de +16% depuis 2020) et révèlent un potentiel de croissance (réversion potentielle positive de +4,3%). 
  • A date, 5 projets de développement sont identifiés dans le Parc Paris Orly-Rungis, représentant environ 150 M€ d’investissement et 14 M€ de loyers annuels.
     

  Résidences étudiantes

  • Sur ce marché en sous-offre structurelle, nous disposons via notre pôle de Promotion d’un réel savoir-faire dans la construction de résidences étudiantes de nouvelle génération, développées pour le compte d’opérateurs renommés (Uxco Group, the Boost Society…). Depuis 2015, nous avons ainsi construit, via notre activité de Promotion, 16 résidences étudiantes, représentant plus de 4 000 lits et disposons d’un pipeline de 9 autres résidences (c. 2 300 lits supplémentaires) d’ici 2028.
  • A date, 1 projet est identifié dans le Parc des Portes de Paris pour environ 75 M€ d’investissement et 4,3 M€ de loyers annuels. 
     

  Data Centers

  • Pour répondre à des besoins croissants sur le segment des Data Centers, nous disposons d’avantages compétitifs pour accélérer sur ce segment (5). Les relations étroites avec les autorités locales, la propriété de fonciers bien localisés et le track-record auprès des grands opérateurs du marché nous permettent d’envisager des projets à plus grand échelle.
  • A date, 2 projets sont identifiés dans le Parc des Portes de Paris pour environ 76 M€ d’investissement et 5,2 M€ de loyers annuels ainsi qu’un projet hyperscale de 130 MW dans le Parc Paris Orly-Rungis, représentant 280 M€ d’investissement pour c. 20 M€ de loyers annuels à horizon 2030.
     

  (4) Cette classe d’actifs représente 11% du portefeuille ; elle inclut les Data Centers 

  (5) Au 31 décembre 2023, 5 Data Centers en exploitation pour une capacité de 18 MW IT et 1 Data Center en développement pour 10 MW IT

• Construire la ville 2050, mixte, innovante, durable

  Au-delà de l’horizon du plan, les nouveaux enjeux en termes d’usages et de changements climatiques obligent à repenser les métiers de l’immobilier. En tant qu’investisseur et promoteur responsable, nous sommes en mesure de construire, gérer et transformer des actifs immobiliers pour créer des quartiers mixtes et une ville durable.

  D’une part, grâce à notre expertise sur le segment résidentiel, nous sommes capables, aux côtés des collectivités locales, de redévelopper sur le long terme des quartiers historiquement tertiaires. Le projet, à double étage, de rénovation et de construction à la fois de locaux d’activité et d’environ 600 logements au sein du Parc Paris Orly-Rungis illustre cette nouvelle mixité ainsi que la complémentarité des métiers d’investisseur et de promoteur (projet Esterel).

  D’autre part, nous sommes un acteur innovant, engagé en matière de transition bas carbone et de biodiversité. Notre plan de transition s’appuie sur une trajectoire bas carbone définie selon le nouveau standard immobilier de la SBTi (« Buildings Sector Science-Based Target-Setting Criteria ») et dont les objectifs à 2030 sont conformes à une trajectoire +1,5°C sur les 3 scopes. Ainsi nous nous engageons à :

  • Réduire l’intensité carbone de nos deux métiers et du Corporate :
    • Foncière : réduction de l’intensité carbone de -61% entre 2019 et 2030 (en kgCO2 /m²) ;
    • Promotion : réduction de l’intensité carbone de -48% entre 2019 et 2030 (en kgCO2 /m²) ;
    • Corporate : réduction de l’intensité carbone par salarié de -46% entre 2019 et 2030 (en kgCO2/salarié).
  • Maintenir notre ambition Net-Zero en 2050 se traduisant par une réduction de plus de 90% des émissions de gaz à effet de serre d’Icade (en valeur absolue) entre 2019 et 2050, et par la compensation des émissions résiduelles.
  • Ne plus installer de nouveaux systèmes de chauffage fossile à partir de 2030.
     

  Durant l’année 2026, nous compléterons notre plan de transition en définissant les engagements RSE que nous appliquerons aux Data Center que nous développons et louons.

  Pour atteindre ces objectifs, nous avons décidé d’allouer 145 M€ d’investissement à la réalisation de travaux de développement durable sur notre patrimoine, sur la période 2024 - 2028. À l’horizon 2030, nous nous donnons pour objectif que 95% de notre portefeuille de bureaux well-positioned soit conforme à notre trajectoire SBTi ou au dispositif éco-énergie tertiaire. En parallèle, nous contribuerons à accélérer la décarbonation de l’immobilier en réalisant, en 2030, 1/3 de rénovation et en contribuant au développement de filières de production de matériaux bas carbone (notamment le bois et les biosourcés).

  Pionniers en matière de biodiversité, nous avons établi en 2023 une méthode avancée de mesure de la biodiversité, structurée avec des écologues sur la base de standards reconnus. Cette méthodologie a servi à la définition d’objectifs ambitieux et permettra de suivre et de quantifier les progrès constatés en faveur de la préservation de la biodiversité :

  • Renaturer 100% de ses parcs d’affaires à horizon 2026 avec un niveau d’ambition renforcé en 2030 ;
  • Intégrer des solutions de soutien à la nature sur 90% de ses bâtiments contrôlés localisés hors de nos parcs d’affaires ;
  • Renaturer 75% des nouvelles constructions d’ici à 2026 et 100% d’ici à 2030.
     

  L’aménagement de la Jallère à Bordeaux Lac est un projet démonstrateur de ces ambitions : il prévoit la reconversion d’un quartier tertiaire de 35 hectares (en particulier c. 50 000 m² de bureaux obsolètes) et la construction, exclusivement sur les sols déjà artificialisés, d’un programme mixte de logements et de bâtiments divers (bureaux, résidence étudiante). Ce projet innovant et ambitieux, qui respectera les objectifs de neutralité carbone et de zéro artificialisation nette, a été désigné, le 14 février 2024, comme l'un des 22 projets soutenus par le gouvernement français en tant que "Territoire engagé pour le logement".

   

  Note : pour plus d’information sur notre plan de transition et nos objectifs biodiversité, consultez les rapports climat et biodiversité disponibles dans la rubrique RSE.

• Maintenir une structure financière solide

  Nous confirmons que le Groupe portera une attention rigoureuse à la solidité de son passif. À titre indicatif, nous entendons maintenir des ratios de passif très robustes (LTV droits inclus entre 30% et 35%, ICR > c. 4x, dette nette / EBITDA < c. 9x (7)), un niveau de liquidité solide ainsi qu’une politique de couverture prudente (taux de couverture cible minimum de 85%). 

  Sur la période 2024-2028, le plan d’allocation de nos ressources, estimées à 4,2 Md€ (8) (incluant 1,3 Md€ (9) de produits de cession des activités de Santé anticipés au titre des étapes 2 et 3), vise un juste équilibre entre de nouveaux investissements et une réduction de la dette du Groupe. Ce montant devrait venir financer : 

  • Des investissements pour c. 1,8 Md€ (10), représentant c. 120 M€ de loyers additionnels estimés à horizon 2028 ;
  • Des remboursements de dette pour c. 1,7 Md€ ;
  • Des dividendes, au titre de la cession des activités de Santé (11), estimés à c. 0,7 Md€ (incluant c. 0,4 Md€ lié à la réalisation de la première étape de la cession).
     

  (7) Ratios financiers indicatifs moyens sur la période 2024-2028 

  (8) Tableau Emplois/Ressources simplifié, hors cash-flows courants et dividendes récurrents 

  (9) Montant estimé au 31 décembre 2023, dans l’hypothèse de la réalisation des étapes 2 et 3 de la cession des activités de Santé 

  (10) Dont 0,3 Md€ affecté au pipeline existant, 0,4 Md€ finançant des opérations de diversification, 0,2 Md€ lié aux actifs à repositionner, 0,5 Md€ de potentielles acquisitions et 0,4 Md€ au titre d’autres capex. Le rendement cible indicatif de ces capex est de [4-7] % 

  (11) Obligation de distribution estimée sur le résultat de cession de l’intégralité des activités de Santé