Etude
Où vit-on en France ? Comment évoluent nos maisons, nos appartements, nos quartiers ? Et demain, où vivrons-nous ? Plongez dans les faits qui racontent notre pays : logements principales et secondaires, privé et social, bâtiments neufs ou centenaires, vides ou suroccupés. Vous y découvrirez les lignes de force qui redessinent nos territoires.
Entre 2010 et aujourd'hui, le parc des logements français a crû bien plus vite que la population elle-même. Une bonne nouvelle ? Pas si simple. Cette croissance cache des réalités très contrastées selon les territoires. La carte de l'atlas du logement montre bien que la dynamique se concentre dans les grandes métropoles et leurs périphéries, ainsi que dans les zones littorales. Ailleurs, c'est une tout autre histoire : certaines zones s'essoufflent, se vident, peinent à retenir leurs habitants. Elle se fragmente, se recompose, dessinant une nouvelle géographie de l'habitation pour le marché immobilier français.
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Comprendre le logement, c’est donc d’abord comprendre les territoires. La géographie du logement n’est pas homogène : elle révèle une France plurielle, traversée par des rythmes, des contraintes et des opportunités profondément différenciés. Ces contrastes ne sont pas accessoires, ils conditionnent la capacité du pays à répondre à la crise du logement, à réussir sa transition écologique et démographique, et à réancrer son développement économique.
Olivier Portier
Analyste territorial, OPC
Le paysage résidentiel français change de visage. Les résidences principales restent majoritaires, bien sûr, mais les habitations secondaires progressent nettement, notamment dans les zones touristiques où le soleil et la mer attirent.
La maison individuelle domine toujours nos territoires, mais elle fait face à des défis majeurs : vieillissement des occupants, performance énergétique à améliorer, coûts d'entretien qui grimpent. Ce besoin de rénovation énergétique est crucial pour le parc privé.
Quant à l'habitation privée, son accès révèle des disparités criantes. Dans certaines régions, acheter ou louer reste abordable. Dans d'autres, les prix s'envolent et excluent une part croissante de la population, augmentant la difficulté de l'accès au logement. Accompagnée d'une exclusion d'une part croissante de la population.
L'étude du marché résidentiel révèle que les habitations ne se ressemblent pas d'une région à l'autre. Dans les grandes métropoles où la densification urbaine est forte, les petits appartements se multiplient, compacts et fonctionnels, adaptés aux célibataires et aux jeunes couples. En périphérie et dans les zones rurales, c'est l'étalement urbain qui est dominant avec de grands biens : maisons spacieuses, jardins, pièces à vivre généreuses.
Certaines régions affichent des particularités marquées. Dans le Sud-Est et les territoires ultramarins, la concentration de la population et le pouvoir d'achat dessinent des configurations uniques. On vous explique : à Marseille, à La Réunion ou à la Martinique, les contraintes foncières et économiques créent des micros-logements aux solutions d'habitat intermédiaire qui favorisent la mixité fonctionnelle, très différents de ceux de la Bretagne ou de l'Auvergne.
Le marché immobilier français a connu des rebonds récents. Les transactions ont augmenté, portées par des taux d'intérêt historiquement bas, mais cette dynamique ne profite pas à tous les territoires de la même manière. L'ancienneté des bâtiments, leur performance énergétique, et leur localisation sont autant de facteurs qui accentuent les inégalités d'accès au logement. L'amélioration de la performance énergétique des habitations est désormais un critère clé impactant la valeur et l'accessibilité.
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La France fait face à une crise du logement d’une ampleur inédite. Les chiffres parlent, et derrière eux ce sont les parcours résidentiels et les trajectoires de vie de nos concitoyens qui sont impactés. Cette crise sociale est aussi une crise économique qui déstabilise l’ensemble de la filière.
Valérie Létard
Députée de la 21ème circonscription du Nord
L'étude du marché résidentiel met en évidence des inégalités territoriales marquées. La baisse des taux a dynamisé le marché, c'est vrai. Mais les grandes métropoles restent saturées, les prix y grimpent, l'offre se raréfie. Pendant ce temps, certaines villes moyennes ou zones rurales attirent de nouveaux habitants en quête d'espace, de tranquillité, de nature accessible.
Parallèlement, certaines villes moyennes ou communalité rurale attirent de nouveaux habitants, ce qui modifie le parcours résidentiel des Français. Ces changements sont accentués par les nouvelles préférences post-crise sanitaire, télétravail, besoin de verdure, sérénité retrouvée. Les prix varient désormais fortement d'une région à l'autre. À Paris, acheter relève du parcours du combattant. En Creuse, c'est une autre histoire. Ça change tout.
Le patrimoine immobilier français affiche une grande diversité d'âge. Des immeubles haussmanniens centenaires côtoient des constructions récentes aux normes BBC. Cette mosaïque pose des enjeux majeurs : rénovation énergétique, préservation du patrimoine, adaptation aux nouvelles exigences climatiques.
Les constructions neuves ralentissent face à des contraintes nouvelles : foncier rare, normes plus strictes, coûts de construction en hausse. Parallèlement, les émissions de gaz à effet de serre varient selon les régions et les modes de chauffage. Fioul, gaz, électricité, bois : chaque choix impacte notre empreinte carbone, le confort de nos hivers et la création d'un immobilier résidentiel durable dans le temps.
Pour traverser cette crise structurelle, mais surtout pour répondre aux enjeux des toutes prochaines années, il ne faut rien laisser de côté. Grâce à l'atlas du logement, nous comprenons qu'anticiper le réchauffement climatique impose de repenser le confort de nos habitations. Des régions entières, soumises à des risques climatiques à répétition, perdront en attractivité et ne pourront plus être assurables. Parallèlement, la dynamique des bassins d'emplois se redéfinit, tandis que le vieillissement de la population s'accélère et, à partir de 2040, la démographie déclinera. Une chose est sûre : en 2050, nos attentes vis-à-vis de nos habitations auront radicalement changé.
Evolution du nombre de logements entre 2010 et 2021
Nombre moyen d'arrêtés de catastrophes naturelles publié dans les communes des intercommunalités depuis 1982
Taux de logements du parc privé vacants depuis plus de deux ans en 2021
Part de la population des seniors dans l'ensemble de la population en 2022
L'atlas du logement met en lumière la coexistence des vacances locatives et la pénurie de biens immobiliers résidentiels. L'évolution de la consommation d'espace et la vacance des habitations traduisent des déséquilibres territoriaux profonds. Certains territoires connaissent une vacance durable : démographie en berne, patrimoine inadapté, absence d'attractivité économique. Résultat ? Des biens vides qui se dégradent, des centres-villes qui s'éteignent.
À l'inverse, d'autres zones font face à une forte demande et à une offre tendue. Les candidats à la location ou à l'achat se multiplient, mais les biens disponibles se raréfient. Pénurie et vacance coexistent. Paradoxal, et pourtant il s'agit bien de la réalité de l'Hexagone et de son immobilier résidentiel en 2025.
Le vieillissement démographique modifie profondément nos besoins en habitation. Adapter les bâtiments, installer des ascenseurs, repenser les espaces communs, lutter contre la précarité énergétique : autant de défis pour accompagner dignement nos aînés.
Chaleur douce en hiver, fraîcheur naturelle en été : ces attentes, simples en apparence, deviennent cruciales pour les personnes âgées. Parallèlement, l'isolement et la mobilité réduite nécessitent de repenser l'accessibilité de nos biens immobiliers et de nos quartiers. Vieillir chez soi est possible et soutenu par le développement de solutions comme le logement pour personnes handicapées et l'aménagement concret des biens immobiliers résidentiels inclusifs.
L'analyse de l'atlas du logement confirme que les risques climatiques (inondations, mouvements de terrain, sécheresses, canicules) pèsent de plus en plus sur nos territoires. Les zones les plus attractives (littoraux, vallées fluviales, les littoraux), si prisés, subissent l'érosion et la montée des eaux. Les vallées fluviales, dynamiques et verdoyantes, font face aux crues.
Cet enjeu impose de transformer nos pratiques. L'aménagement des communalités doit inclure la construction des habitatons résilients face aux inondations, adapter les bâtiments aux canicules, préserver la biodiversité urbaine : voilà les impératifs de demain. Nous devons anticiper, innover, transformer notre façon de bâtir pour offrir des habitations durables, confortables, sûrs.
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Notre ambition est simple : outiller et accompagner les élus, les décideurs locaux, pour répondre au mieux aux enjeux de leur territoire et répondre aux attentes de leurs habitants. De jeunes qui veulent réussir leurs études, de familles qui cherchent à se projeter, de seniors qui veulent vieillir dans la sérénité, de citoyens qui aspirent à un cadre de vie apaisé, harmonieux, à échelle humaine
Nicolas Joly
Directeur Général d'Icade
La diversité des situations territoriales en matière d'habitations est au cœur des enseignements de notre étude du marché résidentiel. Les profils varient avec des métropoles saturées, villes moyennes en tension, périphéries dynamiques, territoires touristiques, zones en déclin, territoires ruraux fragiles, ce qui complexifie la politique logement. Cette hétérogénéité montre qu'il n'existe pas une crise du logement unique, mais des réalités multiples. La réponse nécessite des solutions concrètes et adaptées à l'échelle locale, en impliquant l'intercommunalité et en tenant compte de l'aménagement des espaces. Nous accompagnons les décideurs pour transformer ces défis en opportunités, car chaque zone mérite des solutions sur mesure.
