Rapport Annuel Intégré 2019

Pour la deuxième année consécutive, Icade publie un rapport annuel intégré qui s’inspire des recommandations de l’International Integrated Reporting Council (IIRC). Destiné à l’ensemble de nos parties prenantes, ce rapport rend compte de manière claire et transparente de notre capacité à créer de la valeur à court, moyen et long terme, et ce au bénéfice de nos clients et partenaires, de nos collaborateurs, des territoires et de la société dans son ensemble. Cette démarche se conjugue cette année avec une étape fondamentale dans l’histoire d’Icade : l’expression collective de notre Raison d’être.

Les contenus de ce rapport annuel ont été réalisés avant les événements liés à l’actualité du Covid-19 en France.

Chiffres clés
2019

Résultat net PDG

300,2 M€

+93,7%

Dividende 2019

4,01 €

Compte tenu des appels du gouvernement français intervenus fin mars 2020 et soucieux d'adopter une attitude responsable, le Conseil d'administration d'Icade a proposé la distribution d'un dividende d'un montant de 4,01€ par action à l'Assemblée générale du 24 avril 2020. Ce dividende est plafonné à hauteur des obligations de distribution SIIC dont la société reste redevable à fin 2019.

RNR EPRA des foncières

4,85 €

par action (+6%)

Pipeline de développement

2,2 Md€

CFNC Groupe

5,26 €

par action (+2,1% au-dessus de la guidance)

Patrimoine

14,3 Md€

à 100% (+2,6%)

ANR EPRA Simple net

94,9 €

par action (+5,7%)

Frédéric Thomas Président du Conseil d'administration d'Icade

« Parce qu’elle est engageante, transformative et mesurable, la Raison d’être d’Icade donne un sens à ce que nous faisons, c’est une ligne de vie qui va accompagner tous nos projets. »

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Entretien avec Olivier Wigniolle

Onze collaborateurs, issus de tous les métiers et fonctions support d’Icade, ont pu poser leurs questions à Olivier Wigniolle, Directeur général d’Icade. Réalisations emblématiques, objectifs business, engagements RSE & innovation… L’occasion de revenir sur l’année 2019, riche en succès, et d’aborder les grandes priorités à venir.

Justine Becaert Juriste

Anaïs Martin Chargée de communication externe

Grégory Régnier & Perrine Brément Responsable assurances & Analyste financier

Céline Huot Responsable comptable

Xavier Bouyer Directeur Business développement

Nadjida Ali Hery Analyste financier

Sophie Magne Responsable du développement

Joséphine Brune Responsable projets transitions environnementales

Maxime Foltier Graduate program

Benjamin Dutheil Responsable sécurité S.I. / DPO

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Tout au long de l’année 2019, nous avons travaillé à définir notre Raison d’être ; quel regard portez-vous sur la démarche collaborative et sur la synthèse à laquelle nous avons finalement abouti ?

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Quels impacts concrets la Raison d’être aura-t-elle sur nos activités ?

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2019 a été la première année de l’exécution de notre plan stratégique ; quel bilan en tirez-vous ?

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Icade a surperformé le marché boursier en 2019 ; comment expliquez-vous cette performance ?

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Quelles ont été les réalisations majeures de la Foncière Tertiaire en 2019 ?

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Poursuite de l’ouverture à l’international, première émission obligataire… Icade Santé a connu de grands temps forts en 2019. Quelle sera la suite à moyen et long terme ?

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En 2019, nous avons remporté 19 appels à projets ; quel regard portez-vous sur ce record ?

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Le bas carbone est devenu une priorité sur l’ensemble de nos métiers en 2019. Qu’avez-vous prévu en 2020 pour qu’Icade soit plus efficace en la matière ?

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Le lancement d’Urban Odyssey a-t-il marqué une nouvelle étape dans la stratégie Innovation d’Icade ?

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Quelles sont nos priorités business pour 2020 ?

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La réponse d'Olivier Wigniolle

« Nous avions déjà commencé à y réfléchir fin 2018, et la loi PACTE a été l’accélérateur qui nous a offert l’opportunité de lancer formellement le débat en interne et avec nos parties prenantes. Le plus important pour nous était de nous mettre d’accord sur une formulation qui fasse consensus, qui reflète l’expression du plus grand nombre de collaborateurs et qui soit cohérente avec les attentes de notre environnement. C’est la raison pour laquelle nous avons imaginé un process d’élaboration collaborative ; beaucoup d’entre vous s’y sont impliqués, y compris les instances représentatives du personnel. Un exemple de l’intérêt des équipes pour ce sujet : quelques heures seulement après la première invitation à s’exprimer sur la plateforme dédiée à cette question, 450 personnes avaient déjà répondu ! Par la suite, plus de 200 collaborateurs se sont activement impliqués dans les différents ateliers. Grâce à cet engagement collectif, la synthèse à laquelle nous sommes arrivés est parfaitement fidèle à ce qui a été exprimé par les participants et à ce que nous sommes vraiment : notre Raison d’être est le fruit de notre histoire, de notre ADN ; elle reflète ce que nous sommes aujourd’hui, et surtout ce que nous avons envie d’être demain. Elle reflète notre ambition, en lien avec les objectifs de développement durable les plus ambitieux traitant des villes et de la métropolisation, ceux de l’ONU en particulier. Nos administrateurs se sont eux aussi beaucoup impliqués dans cette démarche collective et ont largement contribué à la formulation de notre Raison d’être, dont la version finalement adoptée sera présentée par le Conseil d‘administration devant l’Assemblée générale du 24 avril 2020. Nous faisons partie des entreprises qui ont décidé d’aller assez loin dans le formalisme et le statut de la Raison d’être ; j’imagine qu’elle donnera lieu à un débat très intéressant ! »

La réponse d'Olivier Wigniolle

« L’année 2020 va être l’occasion pour chaque métier et chaque fonction support de se saisir de la Raison d’être et de la décliner de manière opérationnelle dans sa feuille de route. Concrètement, cela veut dire que chacun identifiera les engagements qu’il souhaite prendre, et aussi sans doute à s’interroger sur ce à quoi il devra renoncer pour être en cohérence avec notre Raison d’être. En parallèle, nous avons introduit un nouveau critère d’analyse des projets qui sont présentés à notre Comité d’engagement, de manière à évaluer en quoi le projet présenté est en ligne avec notre Raison d’être. Ce n’est pas une question facile, et nous allons avoir sur le sujet des débats très concrets. En même temps, au-delà des indicateurs extra-financiers que nous produisons déjà régulièrement sur nos engagements RSE, les investisseurs nous interpellent de plus en plus sur le sujet. Ils nous demandent des explications concrètes sur ce que nous faisons vraiment pour réduire notre empreinte carbone, pour améliorer notre impact sociétal, pour contribuer à la réinsertion sur nos chantiers, par exemple. Je suis convaincu que dans les deux années qui viennent, les investisseurs se détourneront des entreprises qui ne donneront pas des preuves tangibles de leur engagement et de leurs actions sur ces sujets. D’ici fin 2020, nous définirons également la manière dont nous évaluerons l’atteinte ou non de nos objectifs Raison d’être. Ferons-nous de l’auto-évaluation ou appel à un comité externe, à des agences de notation extra-financières ? Quel que soit le choix que nous ferons, nous nous devons d’être le plus transparent possible sur ce sujet. »

La réponse d'Olivier Wigniolle

« Nous avons terminé l’année 2019 avec un peu d’avance, en particulier sur deux éléments. Tout d’abord, nous avons réalisé, avec la Foncière Santé, plus d’acquisitions que nous ne l’avions imaginé, soit plus d’un quart de notre plan de développement 2019–2022. Ensuite, dans un contexte de marché favorable, les cessions significatives de la Foncière Tertiaire nous ont donné les moyens financiers de notre développement futur. En revanche, 2018 ayant été une année record en termes de chiffre d’affaires et de livraisons, nous constatons que le marché de la promotion s’est ralenti. C’est ainsi qu’en 2019, nous avons eu, comme la majorité des acteurs, une baisse du chiffre d’affaires. Nous avions anticipé cette baisse en étant très prudents dans nos prévisions. Cette année a aussi été marquée par l’arrivée d’un nouveau Directeur général, Emmanuel Desmaizières, qui a établi une nouvelle feuille de route avec un plan de croissance très ambitieux : 2020 sera donc la véritable première année d’exécution du plan pour Icade Promotion. »

La réponse d'Olivier Wigniolle

« En effet ! Et depuis 2015, nous avons fait mieux, en Bourse, que toutes les autres foncières et les promoteurs français. Le fait de présenter au marché un plan à quatre ans détaillé et ambitieux nous a permis d’attirer les investisseurs, qui ont besoin d’avoir une vision claire de notre stratégie à moyen et long terme. Cela a contribué à faire monter le cours de l’action, mais cela crée également des contraintes : délivrer notre plan ! Et parce que les investisseurs apprécient cette transparence, cette clarté, nous multiplions les rencontres avec eux en Asie, aux États-Unis et en Europe : expliquer ce que nous faisons, comment nous le faisons, ce que nous allons faire et surtout pourquoi il est intéressant d’acheter l’action Icade. »

La réponse d'Olivier Wigniolle

« En 2019, nous avons livré huit très belles opérations qui représentent plus de 505 M€ d’investissement et qui sont louées à 94 %. Nous avons bénéficié d’un effet de marché qui a profité à notre pipeline de développement, le cœur de la création de valeur de la Foncière Tertiaire. Parmi ces opérations, Le Castel à Marseille, Quai 8.2 à Bordeaux ou encore Pulse à Saint-Denis, immeuble pour lequel nous avons signé un bail avec le Comité d’Organisation des Jeux Olympiques en fin d’année. Au total sur l’année, ce sont 210 000 m² de baux qui ont été signés, traduisant une très forte dynamique locative pour Icade. La Foncière Tertiaire a également fait des cessions très importantes, dont l’immeuble Crystal Park à Neuilly-sur-Seine et 49 % de la tour Eqho à La Défense. »

La réponse d'Olivier Wigniolle

« L’année 2019 a été très active également pour Icade Santé ! La Foncière Santé a accéléré son développement, en investissant 750 M€, dont 350 M€ hors de France, en Europe. Icade Santé a également réalisé sa première émission obligataire, d’un montant de 500 M€, à des conditions très attractives. Pour garder notre position de leader dans une classe d’actifs de plus en plus concurrentielle, nous allons continuer à investir en France et en Europe et développer les partenariats avec les exploitants qui nous font confiance depuis de nombreuses années. En parallèle, nous avons annoncé dans notre plan un événement de liquidité à venir. En effet, pour financer son développement, le capital d’Icade Santé avait été ouvert en 2012 à de grands institutionnels ; et nous allons devoir organiser, d’ici fin 2022, la liquidité de l’investissement de nos actionnaires minoritaires. Plusieurs options sont possibles : soit nous rapprocher d’un autre acteur pour créer un acteur majeur du secteur, soit coter Icade Santé en Bourse, soit procéder à des cessions d’actifs. »

La réponse d'Olivier Wigniolle

« Nous sommes très fiers de ce record. Il souligne à quel point il est dans l’ADN d’Icade Promotion de répondre à de grandes consultations lancées par les collectivités locales, sur des fonciers importants, avec des programmations protéiformes. Cela représente énormément de travail et la concurrence y est très forte. En 2019, nous avons gagné plus de grands concours que n’importe quel autre promoteur en France, tant à Paris qu’en régions ; je pense notamment, en Île-de-France, à « Inventer Bruneseau », au Village des athlètes, à la Gare des Gobelins, mais aussi à « Réinventer Le Havre », au CHU de Caen ou encore au terrain de l’Unapei à Marseille… Autant de projets qui illustrent notre capacité à apporter aux élus et aux collectivités des réponses qui correspondent à leurs attentes en matière d’urbanisme responsable, inclusif et résilient, et en matière de ville bas carbone. La prochaine étape sera de parvenir à les sécuriser dans le contexte actuel des élections locales. En tout état de cause, nous pouvons faire la corrélation entre notre cours de Bourse et les annonces concernant ces opérations : elles sont très visibles et le marché considère que ce sont de très bonnes nouvelles pour Icade : ils ont raison ! »

La réponse d'Olivier Wigniolle

« Le bas carbone est notre priorité en matière d’objectifs environnementaux. L’ambition pour tous nos métiers est claire : nous aligner sur la trajectoire de réduction prévue par l’Accord de Paris de la COP 21. Pour la Foncière Tertiaire par exemple, nous avons un objectif très volontariste : réduire de 45 % notre empreinte carbone entre 2015 et 2025. Nous sommes sur la bonne voie. Pour y parvenir, nous devons réussir à intéresser nos locataires au sujet, et agir avec eux pour réduire les émissions de CO2 liées à l’usage des bâtiments. Cela ne va pas être simple mais explications, dialogue et pédagogie nous permettront de mieux collaborer avec nos clients locataires et d’atteindre nos objectifs. »

La réponse d'Olivier Wigniolle

« Urban Odyssey est née d‘une volonté de repenser nos relations avec l’écosystème des start-up. Contrairement à la voie « traditionnelle» qui consiste à investir dans des start-up existantes, nous avons souhaité dans un premier temps mettre en place un Graduate program pour rencontrer des jeunes diplômés déjà porteurs de projets innovants et prêts à les développer en travaillant avec nous. Une expérience réussie puisque nous avons accueilli en 2019 notre seconde promotion. Pour accélérer encore notre démarche innovation, nous avons créé Urban Odyssey, un start-up studio dont le principe est de soutenir des entrepreneurs en les aidant à développer leurs idées et à fonder leur société. Nous avons passé un accord avec l’incubateur HEC, dont c’est aussi précisément la mission. Cette première saison a été riche d’enseignements et de rencontres. Il est encore un peu tôt pour faire un bilan mais j’espère fortement qu’Urban Odyssey va permettre l’émergence de nouvelles sociétés. Nous nous sommes arrêtés sur cinq projets, tous liés à la ville durable et intelligente de demain pour cette première saison. »

La réponse d'Olivier Wigniolle

« Nous entrons dans la deuxième année d’exécution de notre plan. Pour la Foncière Tertiaire, la priorité cette année sera d’augmenter et de mettre en œuvre notre pipeline de développement. Je pense notamment à l’opération la plus importante, Origine à Nanterre, mais aussi à de nouvelles opérations que nous devrons pré-commercialiser. Concernant la Foncière Santé, nous allons poursuivre nos acquisitions, en France et en Europe. Quant à Icade Promotion, il nous faut relancer les opérations de promotion en immobilier d’entreprise. Nous devrons également lancer les 19 grandes opérations remportées en 2019 ; 2020 sera encore une année très riche et intense pour Icade ! »

Raison d'être

Icade a engagé dès fin 2018 une profonde réflexion collaborative sur sa Raison d‘être. Cette démarche, en plusieurs temps forts, a réuni tous les collaborateurs, y compris les instances représentatives du personnel, mais également l‘ensemble des parties prenantes de l‘entreprise : les clients BtoC et BtoB, les actionnaires, les collectivités territoriales et les fournisseurs.

Infographie de la Raison d'être d'Icade

Business model

Un modèle intégré créateur de valeur durable pour tous.

Business Model d'Icade