Priorité #2 : structurer rapidement une gouvernance robuste pour porter la transformation des grands sites sur le temps long

Pour que cette gouvernance soit efficace, elle doit s'inscrire dans une vision stratégique à long terme. La première étape est donc d'ancrer la transformation des entrées de ville dans les documents de planification.

Inscrire les entrées de ville commerciales dans la stratégie foncière de long terme pour le territoire et les documents de planification

Les sites de grande taille (plus de 15 hectares) constituent la très grande majorité du potentiel foncier identifié dans les entrées de ville commerciales. Cependant, ils sont aussi les sites les plus difficilement mobilisables, et leur transformation ne peut s’envisager que sur le temps long. Le premier enjeu pour réussir la transformation de ces sites est donc la définition par la collectivité d’une vision de long terme. Celle-ci doit reposer sur une connaissance fine du site (cartographie de la propriété, des types d’occupation…) et des besoins des propriétaires et exploitants concernés, au regard du contexte foncier à l’échelle du territoire. Cette expertise foncière est indispensable pour définir les invariants du projet porté par la collectivité, mais aussi pour s’assurer de l’équilibre économique du projet sur le long terme.

Initier les études de cadrage stratégique en associant l’ensemble des parties prenantes : collectivité, aménageur, propriétaires et enseignes

La transformation des grands sites d’entrées de ville commerciales implique une grande diversité de parties-prenantes : collectivités, propriétaires, exploitants… Aussi, une fois la vision de long terme définie par la collectivité, il est indispensable de mettre en place des instances de concertation des acteurs privés. Ces instances doivent intégrer les propriétaires, pour identifier leurs besoins, les contraintes financières pesant sur eux, mais aussi préciser la cartographie foncière du site. Elles doivent aussi associer les exploitants, pour connaître leurs besoins immobiliers, et éviter les effets d’éviction des enseignes, en préparant les transferts éventuels dans le cadre d’opérations tiroirs.

Aborder le plus tôt possible les macros-équilibres financiers pour partir sur des bases de réflexion pragmatiques et réalistes

L’équilibre économique des projets de transformation d’entrées de ville constitue un point d’attention majeur. Cette transformation peut impliquer la dégradation de recettes de court terme (les loyers commerciaux), et son équilibre économique est dès lors indispensable. Or, le prix des fonciers concernés est particulièrement élevé, et peut se doubler du prix des fonds de commerce. Face à ces coûts, la mobilisation des EPF constitue un levier efficace pour assurer la maîtrise foncière publique. Les sociétés foncières privées peuvent également être des partenaires dans le portage des projets. Enfin, l’utilisation de montages renforçant l’intégration des bilans d’aménageurs, promoteurs et exploitants constitue un levier clé dans l’équilibrage économique des projets de transformation.

Quatre priorités pour accélérer la transformation des entrées de ville

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